Marktwert
Verkehrswertgutachten
Verkehrswert (bzw. Marktwert) - Was ist das?
Gemäß § 194 BauGB bestimmt sich der Verkehrswert durch den Preis, der zu erzielen wäre:
- zu einem festgelegten Zeitpunkt (z.B. Stichtag der Objektbesichtigung durch den Sachverständigen oder aber Todestag des Erblassers usw.)
- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (es wird Handel auf dem freien Markt unterstellt)
- nach den rechtlichen Gegebenheiten (z.B. Baurecht, Baulast, Denkmalschutz, Eintragungen in Abt. II des Grundbuch…) und tatsächlichen Eigenschaften (z.B. Grundstückszuschnitt, Altlasten, Leerstand …)
- ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
- nach der sonstigen Beschaffenheit (z.B. Nutzbarkeit oder Entwicklungspotenziale…) und der Lage des Grundstücks und des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
Sie benötigen eine belastbare Grundlage für Ihre Entscheidung bzw. Auseinandersetzung?
Beispiele:
- Es sollen Investitions– bzw. Desinvestitionsentscheidungen in Zusammenhang mit Immobilien getroffen werden.
- Bei Erbschaftsauseinandersetzungen über Immobilien (z.B. Auszahlungen, Pflichtteilsansprüchen usw.)
- Im Erbschafts-/Schenkungssteuerfall – Sie haben den Verdacht, dass das Finanzamt eine zu hohe Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer berechnet? Wenn sich dies bestätigt, kann mit einem Verkehrswertgutachten ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Download „Was tun, wenn Erbschafts– bzw. Schenkungssteuer anfällt.
- Im Falle einer Ehescheidung muss die Immobilie „aufgeteilt“ werden
- Sie benötigen ein Ergebnis von hoher Genauigkeit
Erklärung:
Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet die ausführliche Ermittlung und Begründung des Verkehrswertes (=Marktwertes). Die für Verkehrswertausweise maßgebliche Definition des § 194 BauGB ist Grundlage der Ermittlung und der Sachverständige hat hierfür umfangreiche Recherchen anzustellen.
Dabei werden die einschlägigen Bestimmungen der ImmoWertV und weiterer Gesetze und Verordnungen beachtet. Das Ergebnis wird in einem Gutachten ausführlich dargestellt. Bewertet wird auf Basis gängiger und zugelassener Bewertungsverfahren..
Investorenrechnungen / Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
Sie möchten eine Immobilie bzw. eine Investitionsentscheidung nach Ihren Kriterien beleuchtet haben?
Wenn die Grundlage über eine Investition in Immobilien auf Prämissen des Investors aufbauen soll macht es Sinn, diese in eine sogenannte Investorenrechnung einzubinden. Hierfür eignet sich das Discounted-Cash-Flow-Verfahren, in dem ein vom Investor gewünschter Investitionszinssatz sowie geplante Ein- und Ausgaben Basis sind. Das Ergebnis ist dann nicht der Verkehrswert, sondern ein Investitionswert.
Auch sonstige Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bzw. Ermittlungen von Kapitalrenditen, Analysen zu Kosten und Erträgen usw. werden nach Anforderung des Auftraggebers erstellt.
Werteinschätzung
Sie möchten z.B. eine Immobilie kaufen und benötigen eine grobe Einschätzung des Wertes?
Die Kosten sollen möglichst gering gehalten werden und hierfür wird eine geringere Genauigkeit akzeptiert. Eine Werteinschätzung orientiert sich anhand der vom Kunden vorgelegten Unterlagen und einer Objektbesichtigung. Dabei bleiben die rechtlichen Gegebenheiten wie z.B. Baurecht, Rechte und Lasten (Grundbuch), Mietverträge außer Betracht. Zur Unterstützung der Marktpreiseinstufung wird i.d.R. eine Abfrage aus der Kaufpreissammlung vorgenommen. Bei der Einschätzung kann kein Verkehrswert (=Marktwert) ausgewiesen werden. Der Umfang der Ausarbeitung ist stark reduziert.